Mercato immobiliare commerciale italiano: il retail e l’hospitality guidano la crescita nel 2025

Gli ultimi anni hanno visto un profondo processo di trasformazione per il mercato immobiliare commerciale italiano, tra nuove abitudini di consumo, digitalizzazione e briefing macroeconomici globali.

A pochi mesi dal termine del 2025, però, emergono segnali di un ritorno del dinamismo che merita attenzione.

I recenti dati diffusi da Savills nel report “Italy Investment Spotlight Q3 2025” confermano la solidità del Commercial Real Estate italiano: nei primi nove mesi dell’anno sono stati investiti 7,8 miliardi, ben al di sopra della media decennale e con una crescita significativa anno su anno rispetto al 2024.

Retail, hospitality e office trascinano il mercato, rappresentando insieme il 65% dei volumi totali e confermando il rinnovato appeal del Paese per gli investitori internazionali.

Il retail torna ad essere il motore del mercato. Hospitality e Living confermano l’espansione

Nel 2025, il comparto retail torna a essere il motore del mercato immobiliare commerciale,con il 29% dei volumi totali, riconquista la prima posizione tra le asset class che registrano il maggior numero di volumi. I grandi spazi retail segnano una ripresa dopo anni di contrazione e una crescente attenzione ad investimenti e consumer experience, con i centri commerciali che continuano a dettare la parola, con un deal di dimensioni record nel periodo.

I factory outlet mostrano un certo dinamismo, mentre le high street balzano in seconda posizione con il 21% dei volumi, trainate da Milano, Firenze, Roma ed eventi internazionali e location iconiche. I tre driver dietro a questa ripresa sono la rigenerazione dei centri urbani, i format esperienziali che attraggono nuovi flussi e i consumi interni che si dimostrano resilienti, continuando a sostenere la domanda di spazi.

Solo pochi anni fa dato per in declino, il retail italiano si sta ridefinendo come un settore ibrido, urbano e sostenibile.

Il settore hospitality prosegue il suo trend ascendente, confermando l’Italia come destinazione privilegiata per i capitali internazionali. La maggior parte degli investimenti si concentra nel segmento del lusso, alimentato dalla crescita della domanda turistica e dall’eccellenza architettonica nazionale.

La direzionalità vede operazioni volte alla riqualificazione e riconversione di asset esistenti, coerenti con le principali strategie ESG e la priorità dei temi sostenibilità. Alla pari, il comparto living diventa asset class strategica, per la quale le testate specializzate prevedono un aumento della domanda di circa il 4% all’anno.

Student housing, co-living e serviced apartments rafforzano la propria attrattività, rispondendo all’emergenza di una popolazione sempre più mobile e cosmopolita. Seducono semplicemente per la loro flessibilità d’uso e la stabilità dei rendimenti, debuttando soprattutto nei poli universitari e nelle aree metropolitane in espansione.

Stabili e selettivi gli uffici e la logistica mentre l’industriale e la logistica si dimostrano dinamici

Il mercato degli uffici mantiene il suo asset strategico. Milan è il baricentro del settore, con il 68% dei volumi complessivi. Le aree di interesse rimangono incentrate sui Central Business Districts ma l’interesse da parte di operatori e investitori cresce anche per aree peri e semi-centrali oggetto di progetti di rigenerazione energetica.

Sul fronte locativo, i canoni prime tornano ad avere una crescita e l’absorption segna un +4% rispetto all’anno precedente. Un segnale di crescente fiducia che conferma unità di mercato e centralità di qualità costruttiva ed efficienza energetica.

Nel corso del 2025 le operazioni su portafogli tornano all’ordine del giorno, raggiungendo il 61% del totale volume.

I canoni procedono in modo stabile, ma è il forte incremento del take-up dell’ultimo trimestre a riportare il dato in linea con quello realizzato l’anno precedente. Un comparto ancora beneficiario di una domanda strutturale prodotta dall’e-commerce e dall’ammodernamento dell’infrastruttura fisica del Paese.

Milano regina del settore, ma i mercati regionali crescono in maniera significativa

Milano continua a dominare il mercato italiano, assorbendo il 27% dei volumi totali. Contestualmente, cresce il peso dei mercati regionali, che raddoppiano rispetto al 2014, passando al 49% sostenuti da una sempre più vivace hospitality, picco nel retail e forte accrescimento dei volumi nel settore della logistica.

Città più piccole come Bologna, Torino, Napoli e Firenze stanno vedendo osservare una crescita economica, spinta da operazioni di rigenerazione urbana e immobiliare del patrimonio esistente. La tendenza riflette un mercato italiano maturo, sempre meno focalizzato su Milano e più attento alla diversificazione territoriale.

Il dato più significativo venuto alla luce riguarda il capitale alla base di queste transazioni: il 53% dei volumi è originato da investitori stranieri, con una grande presenza di asset manager paneuropei e fondi sovrani del Medio Oriente a caccia di stabilità. Questo conferma l’immagine dell’Italia come mercato ben saldo e culturalmente solido per avere un equilibrio nel tempo.

Pur in un contesto geopolitico di crescente complessità, l’economia italiana continua ad essere sostanzialmente positiva e resiliente. L’andamento del Pil, lievemente inferiore alla media europea, è compensato da dinamismo delle esportazioni e dell’occupazione, ma anche da inflazione in calo.

Dal lato finanziario, non da ultimo, la politica monetaria cautelativa seguita dalla Banca Centrale Europea garantisce liquidità nonostante il fatto che si escluda nel breve termine altri tagli tassi: questo agevola la pianificazione del lungo termine per le strategie d’investimento.

Se da un lato gli operatori puntano su retail, hospitality e living, dall’altro crescerà l’interesse per rigenerazione urbana e gli asset alternativi. In entrambi i casi, il focus sarà sempre più focalizzato sui principi ESG, al fine di non solo assicurare rendimenti, ma anche di generare impatto positivo per l’ambiente e le comunità.

Il report Savills traccia un’Italia matura e competitiva, dove l’incremento degli investimenti si accompagnerà ad un mercato selettivo sempre più orientato alla qualità. Un 2025 caratterizzato quindi da un consolidamento strutturale, con il ritorno a una distribuzione equilibrata dell’asset allocation e da una domanda dunque anch’essa governata dai criteri di rendimento e sostenibilità.

Crescerà infine negli investitori l’attenzione per progetti di rigenerazione urbana, criteri ESG integrati nei processi di gestione, oltre alla centralità del posizionamento strategico degli asset all’interno del contesto urbano. Il futuro del mercato immobiliare italiano si definirà lungo tre direttrici, che di certo non saranno solo chi direzionali: qualità, sostenibilità, innovazione i quali devono essere aspetti cardine del prossimo ciclo di sviluppo del nostro paese.

Siamo probabilmente di fronte a un nuovo mercato immobiliare italiano. E come tale, va costruito su innovazione, visione e impatto positivo